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據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，8月份工業(yè)增加值、制造業(yè)、房地產(chǎn)投資等一系列經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均呈現(xiàn)明顯回落態(tài)勢(shì)。廣義貨幣（M2）增速連續(xù)第二個(gè)月回落，新增信貸較7月份有所改善，但社會(huì)融資規(guī)模仍低于預(yù)期。第三季度數(shù)據(jù)雖然未出，但預(yù)計(jì)將低于上半年增速。
目前看來(lái)，各地限購(gòu)松綁對(duì)樓市影響有限，房?jī)r(jià)、商品房銷(xiāo)售、開(kāi)發(fā)投資等繼續(xù)保持了下降趨勢(shì)而商品房庫(kù)存居高不下；部分三、四線(xiàn)城市樓市存在風(fēng)險(xiǎn)。
大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比持續(xù)下降，而多數(shù)城市房?jī)r(jià)高于去年同期
房?jī)r(jià)環(huán)比指數(shù)連續(xù)4個(gè)月下降。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，8月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù)平均為98.8，房?jī)r(jià)自今年5月份起已連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下降。70個(gè)城市中，房?jī)r(jià)較上月下跌的城市有68個(gè)，上漲的城市僅有廈門(mén)1個(gè)，持平的城市僅有溫州1個(gè)。其中，北京新建商品住宅較上月下降1.2%，上海下降1.3%，廣州下降98.7%，深圳下降1.1%。
多數(shù)城市房?jī)r(jià)仍高于去年同期水平。70個(gè)城市房?jī)r(jià)同比指數(shù)平均為100.7，同比漲幅繼續(xù)回落。與去年同期房?jī)r(jià)相比，上漲的城市有48個(gè)，持平的有3個(gè)，下跌的有19個(gè)。多數(shù)城市房?jī)r(jià)仍高于去年同期水平。
9月份多數(shù)城市房?jī)r(jià)仍呈下跌趨勢(shì)。目前9月份的官方房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)還沒(méi)有公布，但從一些市場(chǎng)數(shù)據(jù)仍能對(duì)9月份的房?jī)r(jià)走勢(shì)一窺端倪。
根據(jù)我們以往的研究經(jīng)驗(yàn)，比起新房房?jī)r(jià)，二手房掛牌價(jià)格往往能更快地反映樓市的未來(lái)趨勢(shì)。據(jù)安居客的物業(yè)顧問(wèn)發(fā)布的二手房實(shí)時(shí)報(bào)價(jià)數(shù)據(jù)，9月份，多數(shù)一、二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)均延續(xù)了下降的趨勢(shì)。其中，北京房?jī)r(jià)下跌1.61%，上海微幅上漲0.14%，廣州下降0.79%、深圳下降0.0%；取消限購(gòu)的杭州、無(wú)錫、濟(jì)南等城市房?jī)r(jià)仍然保持了下降態(tài)勢(shì)。
商品房庫(kù)存壓力大，存銷(xiāo)比連續(xù)11個(gè)月增長(zhǎng)
全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積持續(xù)下降。1月～8月，商品房銷(xiāo)售面積6.5億平方米，同比下降8.3%，已連續(xù)7個(gè)月下降，降幅比前7個(gè)月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州、深圳商品房銷(xiāo)售面積同比分別下降33.0%、20.9%、16.2%和31.3%，這4個(gè)城市商品房銷(xiāo)售面積平均下降25.4%，遠(yuǎn)高于全國(guó)總降幅；取消限購(gòu)的城市中，無(wú)錫、杭州、海口等銷(xiāo)量降幅有所收窄，濟(jì)南、溫州、青島等銷(xiāo)量增速略有回升，但呼和浩特、石家莊等城市降幅仍然維持了擴(kuò)張狀態(tài)。
與銷(xiāo)售量下降相對(duì)應(yīng)的是商品房庫(kù)存的持續(xù)增加。截至8月末，全國(guó)商品房待售面積5.62億平方米，比7月末增加930萬(wàn)平方米。存銷(xiāo)比是反映商品房庫(kù)存壓力的指標(biāo)，由于商品房銷(xiāo)售面積月度數(shù)據(jù)有較強(qiáng)的季節(jié)性，我們以“商品房待售面積/近連續(xù)12個(gè)月銷(xiāo)售面積均值”計(jì)算商品房存銷(xiāo)比以消除季節(jié)性。經(jīng)計(jì)算，8月份全國(guó)商品房存銷(xiāo)比達(dá)5.19，而去年同期僅為4.10，同比增長(zhǎng)27%。更值得注意的是這個(gè)數(shù)值自2013年10月份以來(lái)已連續(xù)11個(gè)月增長(zhǎng)，庫(kù)存壓力持續(xù)擴(kuò)大。
房地產(chǎn)企業(yè)到位資金增速繼續(xù)放緩，資金進(jìn)一步緊張
1月～8月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資5.9萬(wàn)億元，同比名義增長(zhǎng)13.2%，已連續(xù)7月下降，增速比前7個(gè)月回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。增速降至2009年9月份以來(lái)的最低值。
房屋銷(xiāo)售趨緩，庫(kù)存積壓，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈日趨緊張。1月～8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金約7.9萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)2.7%，增速低至2009年2月份以來(lái)最低水平。從資金來(lái)源結(jié)構(gòu)看，國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)13.8%；利用外資下降0.9%；自籌資金增長(zhǎng)11.6%；其他資金下降8.9%。在其他資金中，定金及預(yù)收款下降10.7%；個(gè)人按揭貸款下降4.5%。這一數(shù)據(jù)的回落，主要原因是房企的定金及預(yù)收款以及個(gè)人按揭貸款受商品房銷(xiāo)售下滑的影響均呈現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期總體下行
樓市下行通道已經(jīng)打開(kāi)。在9月30日房地產(chǎn)信貸“新政”出臺(tái)前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心請(qǐng)百名經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)判房?jī)r(jià)趨勢(shì)。對(duì)北上廣深等一線(xiàn)城市，預(yù)期下半年房?jī)r(jià)“下跌”的占29%，“持平”占50%，“上漲”占21%；對(duì)于省會(huì)城市，預(yù)期“下跌”的占55%，“持平”占39%，“上漲”占6%；對(duì)于其他城市，預(yù)期“下跌”的占82%，“持平”占17%，“上漲”占1%。
三、四線(xiàn)城市樓市風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。近年來(lái)信貸緊縮，不乏一些房地產(chǎn)企業(yè)另辟蹊徑，靠民間集資渡過(guò)難關(guān)。今年房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，房屋銷(xiāo)售趨緩，開(kāi)發(fā)商資金回流困難，資金鏈日趨緊張。根據(jù)央視最近的報(bào)道，目前河北邯鄲141家有項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，25%涉及非法集資。數(shù)家房企資金鏈斷裂，老板跑路。僅金世紀(jì)一家房地產(chǎn)企業(yè)民間借貸規(guī)模就達(dá)30多億元，涉及民眾3000多人。邯鄲事件僅是一個(gè)縮影，全國(guó)不少三、四線(xiàn)城市都存在類(lèi)似情況。在市場(chǎng)下行區(qū)間，必須警惕房地企業(yè)產(chǎn)捆綁民間借貸所帶來(lái)金融風(fēng)險(xiǎn)及社會(huì)問(wèn)題。 | 
