|
|
 |
業(yè)內(nèi)動態(tài) |
您所在的位置：網(wǎng)站首頁 > 新聞動態(tài) > 業(yè)內(nèi)動態(tài) |
|
| |
我們選擇并依托較為可靠的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，對中國當(dāng)前城鎮(zhèn)住宅總量進(jìn)行粗略估算，進(jìn)而研判住宅市場的長期趨勢。基本結(jié)論是：中國住宅需求已被透支，長久性的供過于求已經(jīng)形成，長周期調(diào)整在2014年拉開序幕。
一、中國城鎮(zhèn)住房面積估算
�。ㄒ唬└鶕�(jù)“六普”數(shù)據(jù)，截至2010年底城鎮(zhèn)住房面積大約為196億平方米
目前，可作為中國城鎮(zhèn)住房面積總量估算基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)有三類：一是第六次人口普查（以下簡稱“六普”）數(shù)據(jù)；二是國家統(tǒng)計局定期公布的房地產(chǎn)竣工面積等數(shù)據(jù)；三是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《2005年城市房屋統(tǒng)計報告》。
我們認(rèn)為，在這三類數(shù)據(jù)中，“六普”數(shù)據(jù)的遺漏項最少，可靠性最強(qiáng)。因此，在上述三類數(shù)據(jù)中，“六普”數(shù)據(jù)質(zhì)量最高。更為重要的是，“六普”數(shù)據(jù)是通過“以人查房”的方式獲得的，不受房屋性質(zhì)影響。既包括“大產(chǎn)權(quán)房”，也包括“小產(chǎn)權(quán)房”；既包括開發(fā)商建房，也包括自建房，同時還包括了原農(nóng)村住房劃轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)住房而產(chǎn)生的“農(nóng)轉(zhuǎn)城房”。相比于“六普”數(shù)據(jù)，國家統(tǒng)計局定期公布的竣工面積等數(shù)據(jù)和住建部《2005年城市房屋統(tǒng)計報告》中的數(shù)據(jù)均存在統(tǒng)計口徑偏小的問題。
“六普”數(shù)據(jù)中與城鎮(zhèn)住房相關(guān)的人員類型包括城鎮(zhèn)家庭戶人口和城鎮(zhèn)集體戶人口（普查中的“集體戶人口”指相互之間沒有家庭成員關(guān)系、集體居住共同生活的人口），將各類人口的戶均住房面積與戶數(shù)簡單相乘、加總后，可以得到截至2010年底城鎮(zhèn)住房存量約為196億平方米（“六普”是以2010年11月1日零時為標(biāo)準(zhǔn)時點進(jìn)行的，由于2個月左右誤差造成的影響不大，我們將其忽略）。需要說明的是，“六普”中的住房數(shù)據(jù)是通過“以人查房”的方式得到的，未包括空置房。
�。ǘ┮�“六普”的相關(guān)數(shù)據(jù)為基數(shù)，加上2011-2013年城鎮(zhèn)住房凈增量，可以估算出2013年底城鎮(zhèn)住房面積大約為243億平方米
我們采用對“房屋竣工面積”進(jìn)行調(diào)整的方法來估計2011-2013年的城鎮(zhèn)住房凈增量。根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計年鑒“固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）房屋竣工面積（住宅）”口徑下的數(shù)據(jù)，2011-2013年的新建住房面積為32億平方米。這一數(shù)據(jù)未包括城鎮(zhèn)居民自建房和“農(nóng)轉(zhuǎn)城房”部分，同時還需扣減為新建住房而進(jìn)行的老房拆除面積。因此，有必要根據(jù)新建住房面積推算凈增住房面積。2000-2010年，以“人均住房面積”乘以“常住人口數(shù)”計算的城鎮(zhèn)住房面積增加了106億平方米，而這段時間的“固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）房屋竣工面積（住宅）”累計為72.7億平方米，只占到前者的68.6%。假定這一比例在2011-2013年保持不變，那么這三年城鎮(zhèn)住房面積大約增加47億平方米。加總2010年底的存量與此后三年的凈增量，可以得出截至2013年底，不包含空置房的城鎮(zhèn)住宅建筑面積約243億平方米。
�。ㄈ┛紤]空置房和在建房，2014年底中國城鎮(zhèn)住房面積的估算值為324億平方米
討論中國城鎮(zhèn)住房面積總量問題，空置房是一個不可忽略的因素。由于官方并未發(fā)布關(guān)于空置房的權(quán)威數(shù)據(jù)，目前究竟有多少空置房頗具爭議。
2014年6月，西南財經(jīng)大學(xué)甘犁教授發(fā)布的《城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場發(fā)展趨勢》調(diào)研報告，指出中國城鎮(zhèn)住房空置率為22.4%。這是西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查中心在2011年至2014年間通過兩次入戶調(diào)查和電話回訪，對全國范圍內(nèi)2.8萬個樣本進(jìn)行抽樣調(diào)查后得出的結(jié)論。盡管該報告引起了一些質(zhì)疑，但這一調(diào)查投入了大量人力物力，并采用了比較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕y(tǒng)計方法。基于上述調(diào)查結(jié)果，我們保守假定城鎮(zhèn)住房目前的空置率為20%，并對前文不考慮空置房的住房面積總量進(jìn)行調(diào)整�？梢酝扑愠�，考慮空置房后2013年底城鎮(zhèn)住宅面積總量約為304億平方米。
截至2014年10月末，住宅施工面積高達(dá)49億平方米。這意味著到2014年底城鎮(zhèn)住房面積總量還會繼續(xù)增加。我們假設(shè)2014年全年住宅竣工面積同比增速維持在1-10月的水平，可計算出2014年城鎮(zhèn)住宅竣工面積大約為11億平方米。同時，假設(shè)2014年城鎮(zhèn)住宅竣工面積與凈增面積之間的比例仍為68.6%，可得2014年城鎮(zhèn)住房凈增面積為16億平方米。進(jìn)一步地，我們假設(shè)2014年城鎮(zhèn)新增住房的空置率保持在20%，則2014年包括空置房的城鎮(zhèn)住房凈增面積為20億平方米。將2014年20億平方米的凈增量與2013年末304億平方米的存量加總，我們估算2014年底城鎮(zhèn)住房總面積大約為324億平方米。
二、住宅市場長周期拐點或已形成
�。ㄒ唬┏擎�(zhèn)住房長期供過于求的格局已經(jīng)形成
聯(lián)合國人居署早年的一份研究報告顯示，高收入國家（人均GNP16100-26040美元）的人均居住面積約35平方米。按人均35平方米計算，上述324億平方米足夠9.2億城鎮(zhèn)人口居住，而2013年中國城鎮(zhèn)實際常住人口數(shù)量僅為7.3億。
《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》提出的目標(biāo)是到2020年常住人口城鎮(zhèn)化率要達(dá)到60％左右。根據(jù)這一目標(biāo)，假設(shè)人口自然增長率維持在2013年0.49%的水平，到2020年，城鎮(zhèn)常住人口將達(dá)到8.4億，這一數(shù)字仍然小于上文提到的9.2億。從中國人口結(jié)構(gòu)看，作為“剛需”基礎(chǔ)的適婚年齡女性人口數(shù)量從2013年開始進(jìn)入下降過程，未來15年將減少約5000萬人。35-45歲男性人口數(shù)量是“改善型住房需求”的基礎(chǔ)，這部分人口的長周期峰值在2008年前后就已出現(xiàn)。2002年至2012年，中國新建住房與存量住房之比（按面積計算）平均為6.2%。長期視角下，該指標(biāo)有大幅度下降的壓力。
�。ǘ┳≌袌鰢�(yán)重的價格泡沫不可能長期維持
從房價收入比、租金收益率、房租收入比等指標(biāo)看，住宅價格已嚴(yán)重超出普通居民的購買力。
以官方公布的居民人均可支配收入和相關(guān)中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的二手住宅成交價為基礎(chǔ)來計算（戶均面積假設(shè)為100平方米），2013年北京和上海的“房價收入比”為28.6和28.5倍。這與NUMBEO數(shù)據(jù)庫中兩個城市的房價收入比（分別為30.1倍、28.4倍）很接近，比1990年的東京（19倍，戶均面積同上）、1997年的中國香港（15倍）和2006年的美國（5倍，戶均面積按220平方米）都高出很多。
在租金收益率方面，NUMBEO數(shù)據(jù)庫顯示2013年北京和上海的住宅租金收益率分別為2.6%和2.7%，這與我們?nèi)粘＋@得的信息很接近。一套全新住宅最低限度的年折舊率為1.5%左右，將其扣除后，兩個城市住宅租金凈收益率都只略高于1%，相當(dāng)于股市上大約90倍的市盈率。這意味著，住宅作為“投資品”，其“估值水平”已高得離譜。
關(guān)于租金收入比，我們以北京為例進(jìn)行粗略估算。目前，北京四環(huán)、五環(huán)之間，100平方米左右的住宅的年租金大致在6-7.5萬元之間，按官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算的北京三口之家2013年的平均可支配收入為12.1萬元，租金占家庭可支配收入的比重高達(dá)50%至62%。由于租金水平已經(jīng)嚴(yán)重超出普通家庭的承受能力，租金相對于住宅市價的收益率是很難提升的，除非住宅價格顯著地下跌。
�。ㄈ�“住宅囤積”和“需求透支”造成住宅市場過度膨脹
中國住宅市場的增長與過度膨脹包含三種動力：一是“補(bǔ)課型需求”的集中釋放，二是住宅囤積，三是需求透支。
中國住宅市場的全面啟動始于1998年取消以職工所在單位為主體的實物形式的福利分房制度。當(dāng)時，城鎮(zhèn)戶籍人口人均住宅建筑面積只有18.7平方米。如果把改革開放之后由農(nóng)村遷移到城鎮(zhèn)的非戶籍常住人口考慮在內(nèi)，當(dāng)時城鎮(zhèn)人口實際的人均住宅建筑面積則更低。從1978年實行改革開放算起，長達(dá)30年的收入高增長與高儲蓄使許多家庭具備了住宅購置或擴(kuò)大居住面積的能力。1998年之后，住宅市場的基礎(chǔ)動力是“補(bǔ)課型需求”的集中釋放。到2008年，城鎮(zhèn)戶籍人口人均住宅建筑面積增加到30平方米左右。至此，“需求補(bǔ)課”過程基本結(jié)束。
從2009年至2013年，M2與GDP的比率從2008年的151%快速上升至2013年的195%，5年間提升了44個百分點（從1996年到2008年這12年間，該比率只上升了42個百分點）。在此背景下，“住宅囤積”和“需求透支”成為中國住宅市場新的推動力。
（四）中國住宅市場顯著降溫或是長周期調(diào)整開端
從過去100多年來全球住宅市場的實際表現(xiàn)看，“長周期波動”是這個市場的共性。就名義價格而言，一次“大頂”形成后，下跌幾年或十幾年是比較常見的。最大跌幅達(dá)到20%至30%算是比較溫和的，達(dá)到50%以上的并不少見。實際價格的波動更為復(fù)雜，總體上，一個“大頂”形成后，實際價格調(diào)整的時間比名義價格更長。
從原理上講，住宅的基本屬性是“消費品”，因此住宅價格在過大地偏離大多數(shù)家庭的支付能力之后，必然向其回歸。住宅的派生屬性是“投資性資產(chǎn)”，這就決定當(dāng)住宅租金收益率顯著低于債市和股市的回報率，而普通家庭難以承受更高的租金時，作為投資品的住宅必然迎來拋售潮。
2014年前10月，中國住宅市場出現(xiàn)顯著降溫。住宅銷售面積2014年以來持續(xù)同比負(fù)增長，1-10月累計同比下降9.5%。百城住宅價格指數(shù)2014年5月以來持續(xù)環(huán)比下降，5-10月已累計下降3.5%。我們認(rèn)為，這很可能不是一次短期降溫，而是長周期調(diào)整的開端。
過度的“住宅囤積”和“需求透支”對住宅市場來說是一把“雙刃劍”。它們既是助推住宅泡沫膨脹的重要力量，也是泡沫內(nèi)在的“毀滅因子”。目前，對于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記和房產(chǎn)稅的普遍預(yù)期，已促使住宅市場由“凈囤積”向“凈拋售”過程轉(zhuǎn)換。由此帶來的供給“突增”，以及過度透支后的需求萎縮，將給住宅市場帶來長久的調(diào)整壓力。在價格調(diào)整與囤積房拋售之間的“正反饋”機(jī)制進(jìn)一步確立后，該市場的降溫壓力會進(jìn)一步加大。
三、房地產(chǎn)市場長周期調(diào)整對中國經(jīng)濟(jì)可能產(chǎn)生的影響
首先，中國房地產(chǎn)周期和資本支出周期“雙周期”疊加下行，將給長期經(jīng)濟(jì)增速帶來“再下臺階”的壓力。未來三年左右，中國的經(jīng)濟(jì)增長率與通脹率有向“雙低”格局轉(zhuǎn)變的壓力。
中國工業(yè)體系嚴(yán)重“虛胖”和房地產(chǎn)市場長期供過于求，意味著中國經(jīng)濟(jì)在朱格拉周期（資本支出周期）和庫茲涅茨周期（房地產(chǎn)周期）兩個層面很有可能形成下行壓力的疊加。尤其是，房地產(chǎn)市場走弱會加重傳統(tǒng)工業(yè)的產(chǎn)能過剩，從而增大朱格拉周期的下行壓力。在此邏輯下，中國目前16%左右的固定資產(chǎn)投資增速很難維持，兩三年之后面臨向個位數(shù)回落的壓力。
由于未來中國消費和出口對經(jīng)濟(jì)的拉動力很難提升，隨著固定資產(chǎn)投資增速的回落，中國長期經(jīng)濟(jì)增速有“再下臺階”的壓力。假設(shè)未來幾年消費和凈出口增速保持在2013年的水平，而固定資產(chǎn)投資增速在兩三年之后下降至10%，則對應(yīng)的資本形成增速將下降到6%左右；相應(yīng)地，GDP增速將下降至5.4%附近。受“兩大經(jīng)濟(jì)周期”下行壓力影響，未來幾年，中國通脹率也將缺乏上行動力，甚至“再下臺階”。相應(yīng)地，整個經(jīng)濟(jì)將呈現(xiàn)出增長率與通脹率“雙低”格局。
其次，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入長周期調(diào)整，將加重隱形不良債務(wù)顯性化的壓力。我們把過剩產(chǎn)能對應(yīng)的債務(wù)定義為不良債務(wù)。按此定義可以粗略匡算當(dāng)前的不良債務(wù)總額。粗略估算，到2014年末，不良債務(wù)將不低于37萬億元，占M2的比重不低于29%，占銀行和信托業(yè)資產(chǎn)總額的比重不低于21%。
換一個角度看，中國的宏觀負(fù)債率（私人和政府債務(wù)總額與國內(nèi)生產(chǎn)總值的比率）也高得驚人。根據(jù)渣打銀行的估算，中國的宏觀負(fù)債率已由2008年末的147%上升至2013年末的217%，比絕大多數(shù)發(fā)展中國家都要高，接近于意大利、法國等歐洲高債國的水平。
我們粗略估算，2015年全社會利息支出總額將達(dá)到7.79萬億元。該數(shù)值與2014年末M1、M2余額的比率分別約為21%和6%，與2015年名義GDP的比率約為11.5%。由上可見，即使不考慮債務(wù)本金的滾動，僅利息支出對經(jīng)濟(jì)體系來說就是難以承受的，它必然給央行貨幣政策帶來較大的被動放松壓力。一旦貨幣政策不夠?qū)捤�，債�?wù)風(fēng)險就很容易進(jìn)入爆發(fā)過程。
不良債務(wù)之“根”是過剩產(chǎn)能。在房地產(chǎn)市場持續(xù)“變冷”的趨勢下，過剩產(chǎn)能的規(guī)模存在進(jìn)一步擴(kuò)大壓力。同時，利息負(fù)擔(dān)使不良債務(wù)本身具有“指數(shù)化”的膨脹機(jī)理。在“被動維穩(wěn)”的貨幣政策之下，不良債務(wù)規(guī)模只會越來越大，貨幣政策也將一直被“綁架”。因此，我們認(rèn)為，“被動維穩(wěn)”并非良策，最終必須以某種方式在宏觀上進(jìn)行“風(fēng)險切除”。
對于房地產(chǎn)市場2014年以來已出現(xiàn)的降溫，央行和地方政府采取了放松限購限貸、稅費優(yōu)惠等逆向應(yīng)對措施。這些措施或許能在中期角度產(chǎn)生某種程度的對沖效應(yīng)，但很難扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場的長期調(diào)整趨勢。我們認(rèn)為，房地產(chǎn)政策的正確導(dǎo)向，應(yīng)是在中央政府的統(tǒng)一部署下，各城市通過房產(chǎn)登記制度的實施和房產(chǎn)普查，摸清當(dāng)?shù)刈≌偭颗c結(jié)構(gòu)，尤其是弄清非自住房與空置房的數(shù)量。在此基礎(chǔ)上，結(jié)合對當(dāng)?shù)厝丝谧兓厔莸念A(yù)測，就當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)制定合理的長期規(guī)劃。供過于求格局實際上已經(jīng)形成的城市，應(yīng)嚴(yán)格控制新屋開工量，避免過剩程度進(jìn)一步加重。 | |
|
|
 |
|
